(Bloomberg) -Nadeem Meghji estava em lua de mel no final de 2022, quando a maior “tempestade” que abalou os negócios imobiliários da Blackstone Inc. atingiu seu auge.
O gigante do private equity tinha acabado de limitar os saques do Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), um fundo na vanguarda no seu segmento. Como chefe da divisão de imóveis da empresa nos EUA, Meghji estava no meio da tempestade – recém-casado ou não.
De um resort à beira de um lago em uma ilha ao sul da Nova Zelândia, cercado por montanhas cobertas de neve, ele trabalhou durante a noite, ajudando a intermediar um acordo com a Universidade da Califórnia para injetar US$ 4 bilhões no fundo como uma demonstração de confiança. Na manhã seguinte, ele conversou com o presidente da Blackstone, Jon Gray, outro astro do setor imobiliário que, por acaso, estava passando férias nas proximidades.
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“Prometi à minha esposa que isso seria a exceção e não a regra em nosso casamento”, lembra Meghji em entrevista à Bloomberg.
Se ele cumprirá essa promessa não está inteiramente em suas mãos. Desde então, Meghji foi encarregado de todo o braço imobiliário global de US$ 339 bilhões da empresa, o maior investidor imobiliário do mundo, ao lado da ex-funcionária do Goldman Sachs Group Inc., Kathleen McCarthy. Com seu setor sofrendo com as taxas de juros cada vez mais altas, a promoção não poderia ter vindo em um momento mais difícil.
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A situação do BREIT tem dominado as manchetes ultimamente, incluindo o fato de o fundo ter colaborado com a venda de um dormitório estudantil, oferecendo apoio financeiro ao comprador. Mas os enormes fundos imobiliários com os quais a Blackstone fez seu nome, e que continuam sendo o núcleo de seus negócios, também estão enfrentando seu próprio desafio histórico. Com dinheiro barato, esses fundos – e os de outros gigantes do private equity – conquistaram os mercados imobiliários globais nas últimas décadas. Os bancos centrais acabaram com as certezas daquela época.
À medida que McCarthy e Meghji começam a aplicar US$ 65 bilhões em seus negócios, uma soma inigualável para esse setor, eles o fazem em um ambiente em que a vantagem número um da Blackstone – seu tamanho – não garante mais o sucesso.
A Blackstone fez sua primeira fortuna no setor imobiliário comprando edifícios em dificuldades e os reformando. Depois, começou a usar montantes cada vez maiores de dinheiro e seus laços estreitos com Wall Street para fazer apostas em enormes portfólios, com a certeza de que as taxas de juros próximas de zero “levantavam todos os barcos”, mesmo que alguns ativos não fossem tão navegáveis quanto outros. Agora, as águas são muito mais traiçoeiras.
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Se os vencedores da última era foram as empresas com experiência e peso nos mercados de capitais, os vencedores de hoje podem ser aqueles com habilidades imobiliárias da velha guarda, que sabem como identificar um local privilegiado e como extrair os aluguéis dele.
“Este não é o momento de ser um agente macro, é o momento de realmente entender o setor imobiliário”, diz Dean Shapiro, diretor global de desenvolvimento da Oxford Properties, um braço do fundo de pensão OMERS do Canadá, falando de modo geral sobre as táticas de private equity. “Você precisa entender o mercado local.”
Por sua vez, a dupla de líderes da Blackstone está otimista depois de fazer uma enxurrada de negócios ultimamente, embora reconheçam a necessidade de agir com cuidado, já que as taxas permanecem altas e a turbulência política é desenfreada. Analisando a crise do setor imobiliário, Meghji diz que este é um momento para “focar nos fundamentos e ignorar o ruído e o sentimento de curto prazo, que, em nossa opinião, é excessivamente negativo”.
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“Vemos que as más notícias já foram precificadas”, acrescenta McCarthy. “Vemos que estamos ultrapassando o pico da inflação e os mercados de capitais estão se recuperando.”
As nuvens mais negras estão sobre os escritórios dos EUA, o que leva a Blackstone a falar constantemente sobre sua falta de exposição a esse mercado. Mas ela fez seu nome agarrando pechinchas em períodos de medo máximo e está atenuando a retórica contra escritórios.
“Seremos muito seletivos”, diz McCarthy. “Comprar barato não é uma estratégia.”
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