Melhor opção para resolver caso do XPPR11 é vender imóvel ao CPOF11, diz gestor

A venda do edifício Faria Lima Plaza, em São Paulo (SP), para o FII Capitânia Office (CPOF11) é a melhor alternativa para o XP Properties (XPPR11) atualmente, defendeu Pedro Carraz, gestor do fundo da XP Asset, em entrevista ao canal do Professor Baroni, head de pesquisa de fundos imobiliários na Suno.

“Essa é a melhor solução que temos para hoje e, na qualidade de gestora, recomendamos a operação”, afirma. “Se não for aprovado, vamos respeitar e caminhar para um dividendo zero daqui a três meses”.

No mês passado, o XPPR11 recebeu do CPOF11 a oferta de R$ 373 milhões pela participação do fundo da XP Asset no empreendimento – ou seja, 12.439 mil metros quadrados ou 30% do total.

A venda de ativos faz parte de estratégia do XPPR11 para reduzir a alavancagem (endividamento) do fundo. Atualmente, a carteira conta com uma dívida líquida de R$ 476 milhões.

De acordo com Carraz, a efetivação da operação poderia reduzir o endividamento para R$ 66 milhões – considerando outros itens previstos na proposta do Capitânia Office, como a integralização de R$ 35 milhões em cotas do XPPR11.

Dado o cenário, o gestor da XP Asset explica que ganharia tempo para vender os outros dois ativos do portfólio, localizados em Alphaville (SP) e, na sequência, amortizar o fundo – que opera hoje com uma vacância de 43%.

Diante da atual situação do fundo, Carraz vê a proposta da Capitânia como uma chance de reduzir os danos para os mais de 50 mil cotistas do FII de escritório – que de 2020 para cá, viu a cota sair de R$ 128 para os atuais R$ 22.   

“Melhor um fim horroroso do que um horror sem fim”, reflete. “O investidor não vai recuperar o investimento (de R$ 100 por cota) feito no IPO (oferta inicial do fundo). Foi um investimento de renda variável, deu errado e é melhor receber algo acima do valor de tela (da atual cotação)”, opina.

Caso não seja aprovada a venda do Faria Lima Plaza, o gestor prevê novas perdas para o fundo e, em três meses, até o fim da distribuição de rendimentos. Nos últimos meses, a carteira tem distribuído R$ 0,07 por cota, equivalente a um dividend yield (taxa de retorno com dividendos) de 0,31%.  

O cotista do XPPR11 tem até o dia 8 de abril para participar da consulta realizada pelo fundo e votar sobre a venda do ativo para o CPOF11.