A aposta de US$ 100 bilhões na China que entrou em xeque junto com armazéns vazios

Bloomberg — Em muitas partes da China, armazéns e parques industriais que costumavam atrair investidores internacionais enfrentam uma desaceleração surpreendente na atividade comercial.

Centros de distribuição e logística que foram construídos na expectativa de um boom duradouro no comércio eletrônico, em manufatura e armazenamento de alimentos, perdem inquilinos, o que força os proprietários dos edifícios a reduzir os aluguéis e encurtar os prazos de locação. As ações dos fundos de investimento imobiliário que possuem propriedades comerciais na China despencaram, e alguns de seus gestores esperam que sua renda de aluguel caia ainda mais.

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As taxas médias de vacância em propriedades logísticas no leste e no norte da China se aproximam de 20%, a mais alta em anos, de acordo com consultorias imobiliárias. E há um número relevante de armazéns em construção, o que agrava o problema.

“Estamos vendo um excesso de oferta em propriedades logísticas e industriais na China”, disse Xavier Lee, analista de ações da Morningstar que cobre o setor imobiliário. A deterioração tem sido decepcionante para os proprietários de imóveis que contavam com uma recuperação econômica na China neste ano.

Instituições globais investiram coletivamente mais de US$ 100 bilhões em armazéns, edifícios industriais, torres de escritórios e outros imóveis comerciais chineses na última década, de acordo com dados da MSCI Real Capital Analytics. Os investidores estrangeiros incluem a Blackstone, o PGIM da Prudential Financial, o GIC, fundo soberano de Singapura, e o CapitaLand Group, entre muitos outros.

Algumas instituições estudam vender seus ativos com pior desempenho antes que os aluguéis caiam ainda mais. Outras pretendem aguardar o período de fraca atividade e esperam lucrar no longo prazo.

“As melhores localizações ainda são resilientes”, disse Hank Hsu, CEO e co-fundador da Forest Logistics Properties, que possui armazéns e centros de distribuição em importantes hubs de transporte em Pequim, Xangai, Wuhan e outras cidades chinesas.

Com seis anos de existência, a Forest Logistics tem cerca de US$ 2,5 bilhões em ativos sob gestão de investidores que incluem empresas de private equity, seguradoras e fundos de pensão. Entre seus clientes estão o gigante chinês do comércio eletrônico JD.com, a transportadora SF Express e fabricantes multinacionais de produtos de consumo. Hsu disse que a recente fraqueza do mercado não desmotivou os planos de expansão de sua empresa e que planeja construir outra instalação logística na região sul da Grande Baía nos próximos meses.

“Continuaremos a investir capital na China nos próximos um a dois anos porque consideramos uma oportunidade de ouro”, acrescentou.

Excesso de construção

O setor de imóveis comerciais da China foi um ponto positivo durante grande parte da desaceleração do setor habitacional do país, que começou em 2021. Agora, sente os efeitos das reduções de gastos por consumidores e empresas.

O enfraquecimento nos setores logístico e industrial acontece junto a uma recessão no setor de imóveis de escritórios que se desenvolve nas principais cidades, incluindo Pequim e Xangai.

Ambos os declínios também são parcialmente resultado do excesso de construção que foi impulsionado pelas grandes somas de dinheiro que entraram no mercado imobiliário comercial quando as taxas de juros, os custos de empréstimos e de construção estavam baixos.

Os armazéns que foram construídos para abrigar centros de distribuição para o comércio eletrônico, grandes refrigeradores para produtos em baixa temperaturas ou congelados e espaços para empresas armazenarem seus componentes e produtos manufaturados não estão sendo utilizados tanto quanto seus proprietários esperavam.

O crescimento do e-commerce doméstico da China tem sido lento, à medida que os consumidores economizam. A taxa de penetração online do país para vendas no varejo já é relativamente alta, em 30%.

Tensões geopolíticas acentuadas também têm levado empresas a transferirem parte de sua fabricação para o exterior, para atender clientes finais que desejam reduzir sua dependência da China. Isso e uma desaceleração no comércio cross border também reduziram a necessidade de instalações de armazenamento no continente chinês.

Taxas de vacância em alta

A taxa de vacância de armazéns no leste da China – onde muitas propriedades logísticas estão concentradas – subiu para 19,2% no primeiro trimestre, de acordo com dados da Cushman & Wakefield. A taxa de vacância geral em todo o país foi de 16,5%, em parte graças à região sul, que apresenta melhor desempenho.

A situação na China contrasta com a dos Estados Unidos e outros mercados logísticos na Ásia. Nos EUA, as taxas de vacância aumentaram em propriedades industriais e armazéns em algumas partes do país, mas estão em percentuais de dígitos baixos abaixo das médias históricas, e os aluguéis ainda estão em movimento de alta.

Na Ásia, ativos logísticos na Coreia do Sul, no Japão e na Austrália desfrutam de altas taxas de ocupação e crescimento dos valores do aluguel.

Das 20 principais cidades chinesas que a Cushman acompanha, 13 tiveram queda no valor do aluguel no segmento de logística no primeiro trimestre em relação aos três meses anteriores, lideradas por Pequim e Shenzhen, com quedas de 4,2% e 3,9%, respectivamente.

Um adicional de 33 milhões de metros quadrados – o equivalente a cerca de 4.600 campos de futebol – de nova oferta está programado para ser concluído até o final de 2026 no país, disse a consultoria.

A CapitaLand China Trust, que possui shoppings, parques empresariais e outras propriedades, adquiriu quatro parques logísticos em Xangai, Wuhan e outras cidades no final de 2021 por um total de 1,68 bilhão de yuans (cerca de US$ 231 milhões). A taxa de ocupação geral do portfólio logístico caiu para 82% no final de 2023, ante um nível de 96,4% um ano antes.

As ações do REIT listado em Singapura caíram 27% no acumulado do ano, ante um ganho de 2,7% para o índice de referência Straits Times. “Estamos ativamente engajados em prospectar para nossos parques logísticos para melhorar ainda mais a ocupação”, disse um porta-voz da CapitaLand China Trust. Parques industriais na China que foram projetados como clusters de ciência e tecnologia com edifícios de escritórios e instalações de manufatura também perdem empresas multinacionais e locais.

A taxa de vacância geral em parques empresariais em Pequim foi de 20,5% no primeiro trimestre, de acordo com dados da Colliers. Em Guangzhou, a base manufatureira do sul do país, algumas empresas multinacionais têm fechado fábricas e mudado suas estratégias de negócios após uma recuperação considerada decepcionante no pós-pandemia.

O grupo suíço de fabricação de cuidados de saúde Lonza Group disse no início deste ano que fechará uma unidade de fabricação de medicamentos após uma revisão estratégica. A fábrica de 17.000 metros quadrados começou a produção há apenas três anos na China-Singapore Guangzhou Knowledge City, um parque empresarial de alta tecnologia apoiado conjuntamente pelo governo local da cidade e pela CapitaLand, de propriedade da Temasek.

A Lonza ainda opera instalações de fabricação em Suzhou e Nansha e mantém uma organização de vendas comerciais na China. Um fundo de investimento imobiliário chinês que possui propriedades industriais recentemente viu a ocupação de um de seus edifícios em um parque tecnológico de Xangai cair quase pela metade quando um inquilino – uma subsidiária do gigante de smartphones Oppo – entregou 19.314 metros quadrados de espaço antes do final do seu contrato de arrendamento.

O fabricante de celulares decidiu fechar sua divisão de desenvolvimento de chips Zeku no ano passado.

Pressão sobre o aluguel

Empresas que decidem permanecer agora têm a vantagem ao negociar renovações de arrendamento e locação para armazéns e outras propriedades.

“A concorrência por inquilinos está bastante intensa no momento”, disse Luke Li, diretor administrativo do ESR Group, durante uma teleconferência online sobre o setor logístico em meados de junho. O gestor de ativos imobiliários com sede em Hong Kong possui centros de distribuição de comércio eletrônico, instalações de armazenamento a frio e parques industriais de manufatura na China e em outros países. Para manter os armazéns ocupados, os proprietários têm oferecido termos de aluguel flexíveis, melhores comodidades e outros incentivos aos inquilinos, acrescentou Li.

A receita da ESR na região da Grande China teve queda de 20% em 2023 em relação ao ano anterior, de acordo com seu relatório financeiro mais recente. A empresa citou o enfraquecimento do sentimento do consumidor e a demanda por locação como razões para o declínio. A Mapletree Logistics Trust, outro REIT listado em Singapura, também tem enfrentado dificuldades na China.

Os preços de aluguel em suas 43 propriedades no país caíram 10% nos primeiros três meses de 2024, e alguns inquilinos estão em atraso com os pagamentos de aluguel.

A confiança manteve a ocupação de seus ativos logísticos na China em cerca de 93%.

Ng Kiat, CEO do REIT da Mapletree, disse em uma teleconferência de resultados em abril que o ambiente na China permanecerá volátil e incerto nos próximos 12 meses. A confiança está focada na retenção de inquilinos e o fundo busca vender alguns de seus ativos de pior desempenho na China, acrescentou.

“Estamos tentando obter maior clareza sobre se estamos vendo o fundo do poço. Mas eu não acho que estamos vendo isso agora. Teremos que esperar um pouco”, disse Ng. A Mapletree se recusou comentar.

“Todos estão cortando custos”, disse Humbert Pang, chefe da China na Gaw Capital Partners, uma empresa de investimentos alternativos que possui ativos imobiliários. Na mesma conferência que Li, Pang disse que os aluguéis em propriedades logísticas não estão subindo, mesmo que os edifícios estejam ocupados. “Acho que a maioria dos proprietários de espaços logísticos enfrenta dificuldades em negociar com os inquilinos existentes ou novos”, afirmou.

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